安徽商品房供需市场分析与预测_98858vip威尼斯下载

本文摘要：内容摘要：本文从城镇人均住房建筑面积、城镇化率、房地产开发投资、商品房完工面积等指标应从，分析安徽省商品房的供需总量。

内容摘要：本文从城镇人均住房建筑面积、城镇化率、房地产开发投资、商品房完工面积等指标应从，分析安徽省商品房的供需总量。认为在经济欠发达的安徽省，房地产市场的供给量高于需求量的局面将不会长期存在，短期内投资短路、市场需求过旺的问题不引人注目，在国家宏观调控的形势下应当采行不同于经济繁盛地区的政策措施来发展房地产业。

　　关键词：房地产 市场需求与供给 统计分析 　　 　　我国的房地产业转入宏观调控时期早已有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引起了社会各界的高度注目。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，使用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业展开一些探究。

　　 　　安徽省商品房市场需求市场的分析 　　 　　（一）城镇人均住房建筑面积的测量 　　根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计资料公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，高于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中正处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业比较欠发达。　　统计数据表明，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均值每年减少1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增长速度指标都超过了历史最差水平。以增量指标1.146平方米来计算出来，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将超过28.29平方米（高于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算出来，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（高于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标以定坐落于28平方米，应当是客观实际的，同时也是激进的，没过旺的执着。

　　（二）城镇住房需求量的测量 　　安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积超过28平方米，产生的主动住房市场需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应该约束在6750万人以内，城镇化率超过42%，由此计算出来该省五年的追加城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇追加人口中约65%必须购买住房，即应当产生的自动住房市场需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年决定的城镇住房征地移往大约为600万平方米，五年总共必须征地移往的被动住房市场需求为3000万平方米。上述三项市场需求的合计是25083.12万平方米。

　　 考虑到按城镇化水平计算出来的城镇人口中包括部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口大约占到15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算出来的，如果按照城镇化口径人口数计算出来，则人均住房建筑面积有所减少。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应当是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。

　　（三）商品房市场需求市场的分析 　　商品房需求量由商品住房需求量、非居住于类商品房需求量、设施公共建筑需求量三个方面包含。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的大大提升，安徽省城镇住房中商品住房的比重早已超过70%，用这个比重测量，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。

其次，在长时间情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住于商品房一般占到25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都较为较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占到商品房面积的比重多达了84%，住房所占到比重过大，所以，可以考虑到自由选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住于类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，设施公共建筑面积一般占到住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房市场需求总量不高于18000万平方米。　　应该留意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房市场需求总量的分析是创建比较激进的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住于类商品房标准都自由选择了低于的水平，由此计算出来的安徽省商品房市场需求总量应当是符合市场需求的下限值。

　　 　　安徽商品房供给市场分析 　　 　　（一）房地产开发投资额的测量 　　自从1998年全面实施住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额维持了年均快速增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每减少1亿元，需要促成该省的生产总值减少5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性起到显著（涉及数据闻表格1）。　　考虑到地区经济的快速增长拒绝房地产开发投资产生同步起到，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，用于Excel工具创建有重返模型A：，有=-433.644+ 　　0.169458GDPi（回应房地产开发投资额的重返值，置信度 α=0.05）。　　重返模型中F检验统计资料值相等813.45，t检验统计资料值相等28.52，排序有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计资料值都小于各自检验的临界值，指出重返模型不具备显著性。　　按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将超过10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标近于有可能提早构建。

现在假设安徽省提早一年构建10000亿元的地区生产总值，即缩放自变量的给定，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个缩放的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年总计的房地产开发投资额超过5255.80亿元。

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