律师解答｜买卖房屋未过户 卖家反悔了合同是否有效?-澳门金威尼斯游戏

本文摘要：简介：当事人展开房地产出让，应该依照房地产管理法的规定办理权属注册，但该法并没规定办理权属注册是交易房屋合约本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合约的效力，故双方所签合同合法有效地。

简介：当事人展开房地产出让，应该依照房地产管理法的规定办理权属注册，但该法并没规定办理权属注册是交易房屋合约本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合约的效力，故双方所签合同合法有效地。2014年10月1日，刘某与韩某签定了一份为期3年的房屋租赁合约，由韩某租用。

11月初，刘某对韩某说道，因急需银子要求把该房变卖，韩某回应不愿卖给，双方签定了书面协议，誓约房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。其后旋即，韩某将18万元转交了刘某，但双方未办理过户申请。2015年2月，由于该市将该房地段划出为开发区，导致该房价格上涨至约31万元，刘某欲拒绝韩某再付13万元，韩某不从。

刘某指出仍未办理房屋过户申请，双方交易不道德并未正式成立，即使正式成立也违宪，欲诉至法院，拒绝韩某将房屋撤回。发问：交易房屋并未过户合约否有效地? 【律师答案】 当事人展开房地产出让，应该依照房地产管理法的规定办理权属注册，但该法并没规定办理权属注册是交易房屋合约本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合约的效力，故双方所签合同合法有效地。刘某与韩某经过契约、允诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成协议了双方同意，该房屋买卖合约宣告正式成立。

合约正式成立后，一般来说合约合为到时生效，但《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应该办理批准后、注册等申请生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第35条不作了如下规定：“房地产出让、抵押，当事人应该依照本法第五章的规定办理权属注册”。借此由此可知，该法并没规定办理权属注册是交易房屋合约本身的生效要件。

《最高人民法院关于限于 合同法 若干问题的说明》(一)第9条更进一步规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合约应该办理批准后申请，或者办理批准后、注册等申请才生效，在一审法庭辩论落幕前当事人仍未办理批准后申请的，或者仍未办理批准后注册等申请的，人民法院应该确认该合约未生效;法律、行政法规规定应该办理登记手续，但并未规定注册后生效的，当事人未办理登记手续不影响合约的效力，合约标的物所有权及其他物权无法移往。”因此，本案的交易房屋合约合为到时起，早已生效，虽未办过户登记手续，但该合约对双方皆具备约束力，所以刘某的诉讼请求是得到反对。

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